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自序─租賃緣起　

CH01　包租是穩定獲利的行業　
1.無論景氣好壞，永遠有租客　
★景氣好，房客川流不息，出租興旺　
★景氣轉弱，房客更為增加，租屋氣氛越趨樂觀　
★經濟down到谷底，出租景氣逆勢高漲　
2.無論房價漲跌，永遠賺租金　
★房價大跌，房客如潮水湧向出租市場　
★景氣回春，投資客大舉進場，租金又創高峰　
3.無論陰晴雨雷，坐在家中等著房客上門　

CH02　包租的求勝之道　
1.精選物件　
★好學區吸引力大，租金高仍搶手　
★大學城周圍租金高，仍吸引學生居住　
★便利性高的生活環境，吸引大量租客　
2.管理服務　
★準備完整的合約處理各種情況　
3.熟悉流程　
4.慎選房客　

CH03　包租的心理藝術與經營哲學　
1.租金訂價合理，自然過濾出好房客　
2.包租是適得其所、順其自然的藝術　
3.租給好房客，當個快樂包租王　
4.善待好房客，獲得包租長久的收益　
5.挺進美國，換屋包租術　
6.賣相較差的房屋絕地大反攻　
7.包租是穩健妥當的經營事業　
8.包租的經營理念越單純越好　

CH04　包租的致勝生財術　
1.精選物件　
★鄰近購物商場，租屋強強滾　
★購買大屋包租，租金報酬率高　
★房價是台北三分之一，租金多三倍　
★停車位和好鄰居絕對不能少　
2.挑選房客　
3.刊登廣告　
★刊登廣告的必勝絕招　
4.包租方案　
★優質套房，貼心又搶手　
★租金高，回報期快　
5.管理服務　
6.辨識房客　

CH05　包租實戰答問錄　

後語─包租情緣
 

序

　　1995年男友全家移民，我們戀愛成熟，我還在猶豫，好友娟的一句話：「跟著他，海角天涯。」在她鼓舞的眼神中，我毅然決然和男友攜手踏上從小在外國電影裡幻想的美麗新世界―美國。

　　初來乍到，我們選擇靠近公司行號及中國商場的住宅區租屋，先生找到工作、生活安頓後，我對當地租屋生態有了一番瞭解，同時徵得中國房東同意，開始在世界日報刊登了分租廣告。

　　很幸運地，第一個房間很快就租出，房客是位單純誠懇的女孩，她在台灣的住家和我家僅十分鐘的距離，她和男友一起來美，拿到碩士學位，都已找到工作，攜手共創人生。能在異地遇鄉親，又和我們有著類似的人生故事，那份濃濃的鄉愁在暢談故鄉的美食，便捷的生活環境中幽幽地淡然了。

　　另一位房客也是上班族，平日早出晚歸，不開伙，假日回外地陪家人，和優質房客同住一個屋簷下，輕鬆、無壓力，最重要的是為我們減輕了房租負擔，讓我初嘗租房的甜果，深深期望有朝一日能向房東看齊，成為真正的包租王。

　　其實追溯淵源，從小看著母親租屋，我幫著接電話，她帶房客看屋，職業婦女上班、照顧家庭，還要出租房屋、照料房客，真是三頭六臂，夠忙的。原來我的人生埋藏了出租房子的天份和興趣，在出了國的「天時地利」環境中萌芽，更因遇上了「人和」，自然而然地成為推進我走上包租道路的力量。

　　1999年美國房地產起飛，我們存了些頭款買了同區的第一棟房子，仍然分租兩間，讓好房客來為我們減輕貸款負擔。此區辦公室、商場雲集，15分鐘車程近公司和三個中國商城，商城包括中國超市，裡頭應有盡有，當地新鮮蔬果、中港台各類食品；高尚的中國酒樓、家常餐廳、火鍋店、飲料店、服飾、百貨、手機、珠寶各商行及中國人成立的銀行，為華人提供最方便又親切的服務。

　　當時大環境佳，附近的生活機能強，環境、學區也都不錯，出租、自住都極優的情況下，眼看房價以一個月一、兩萬美金的態勢漲進，傳承優良血統的我和母親商議可投資房地產，包租教母豈非等閒，怎能坐觀風起雲湧而處之泰然呢？二話不說立馬進場，就這樣我們又買了第二、三棟房子，這兩棟屋子完美地按照我們的理念實現了包租的理想。

　　先生的構思巧妙地將原本平凡的空間化為理想包租房：獨浴套房和兩人享一浴的雅房，獨立出入門戶、共用廚房、以少炊為原則，上班族為大宗，搭配學生房客，身份單純、守份，彼此友好，處久了離開時還依依不捨呢。

　　其間有兩位「意外的訪客」，考驗了包租的智慧，但都安然渡過，瑕不掩瑜，也在包租的歷程中留下特別的經驗。其實這兩位邊緣人並非惡房客，一位酗酒昏睡，另一位常喃喃自語、無法自制，他們無心侵擾別人，只是在包租的立場，必須考量公眾，作理性的處理。

　　2004年房價上漲將近翻倍，我們賣了自住屋，搬到市中心一棟較大的房子，附近生活機能充足，加上房子具備優勢的條件，持續進行出租的工作。對象以上班族為大宗，搭配學生房客，身份單純、守份，彼此好相處，絕對是經營包租不二法門。由於房客活動頻繁，隔音設施非常重要，讓互相得到更好的隱私和寧靜，才能維持長久和諧。

　　這20年的包租生涯說來漫長，成長的房客數量和經驗可說洋洋灑灑，但和我母親這位八十高齡、經營出租長達近半世紀的包租教母相比，我仍是後生小輩，要學習、經歷的事還多著呢，容不得我輕忽懈怠。這多年的心得累積，現稱得上倒吃甘蔗，足夠讓我「一招半式闖美國」，在自營包租之外，還行有餘力幫朋友及介紹包租管理，但「租到老學到老」，遇上新鮮事，又可訓練為人處事的方法，讓思想、言語更圓融，真的是包租工作的最大價值。

　　細數多年在美所結識的朋友，竟有大半是由房客演變而成，他們畢業、工作、成家、有了自己的房子，邀請我們登門拜訪，在分享一家和樂氣氛中，心底總會冉冉昇起一股喜悅，曾經有這麼一處地方，讓他們安然停歇、凝聚實力，再出發去尋求遼闊的人生、幸福的終點，而這一個小小的、微不足道的溫暖，照亮了彼此，在多年後，任時間慢慢地流逝，它仍然都在。